최근 이재명 대통령이 약 28년간 보유했던 경기 성남시 분당구 수내동 아파트를 29억 원에 매각한 사실이 알려지면서 예상치 못한 부동산 용어 하나가 큰 관심을 받고 있습니다. 바로 근저당권입니다.
등기부등본에는 새 소유자에게 소유권이 이전된 것과 동시에 이재명 대통령 부부를 근저당권자, 매수인을 채무자로 하는 채권최고액 17억7000만 원의 근저당권이 설정된 것으로 확인됐습니다.
이 소식이 전해지자 "집을 팔았는데 왜 판매자가 근저당권자가 된 거지?", "17억7000만 원을 빌려준 것인가?"라는 궁금증이 이어졌습니다.
결론부터 말하면 근저당권이 설정됐다고 해서 집의 소유권이 다시 판매자에게 돌아간 것은 아니며, 채권최고액이 실제 빚을 의미하는 것도 아닙니다.
이번 사례를 통해 근저당권과 채권최고액의 개념을 쉽게 알아보겠습니다.
근저당권이란 무엇일까?
근저당권은 돈을 빌려준 사람이 돈을 돌려받지 못할 상황에 대비해 부동산을 담보로 확보하는 권리입니다.
가장 흔한 사례는 은행의 주택담보대출입니다.
아파트를 구입하면서 은행에서 대출을 받으면 집의 소유권은 매수인에게 있지만, 은행은 해당 아파트에 근저당권을 설정합니다.
이후 대출금을 모두 상환하면 근저당권은 말소되고, 반대로 장기간 상환하지 못하면 은행은 담보권을 행사해 경매를 신청할 수 있습니다.
즉, 근저당권은 집을 소유하는 권리가 아니라 돈을 받을 권리를 담보로 확보하는 제도라고 이해하면 쉽습니다.
근저당권과 저당권은 무엇이 다를까?
많은 사람들이 저당권과 근저당권을 같은 의미로 생각하지만 실제로는 차이가 있습니다.
저당권은 담보할 채무가 확정되어 있을 때 설정하는 권리입니다.
반면 근저당권은 앞으로 발생할 수 있는 채무까지 포함해 일정 한도 안에서 담보하는 방식입니다.
그래서 은행 대출이나 부동산 거래에서는 대부분 근저당권을 사용합니다.
한 번 설정해 두면 추가 대출이나 이자 발생에도 다시 등기를 하지 않아도 되는 장점이 있기 때문입니다.
채권최고액 17억7000만원은 실제 빚일까?
이번 사례에서 가장 많이 언급되는 숫자가 바로 채권최고액 17억7000만 원입니다.
하지만 이 숫자를 실제 채무액으로 이해하면 안 됩니다.
채권최고액은 근저당권자가 최대로 우선 변제받을 수 있는 한도를 의미합니다.
여기에는
실제 빌려준 원금
약정이자
연체이자
경매 비용
기타 채권 회수 비용
등이 포함될 수 있습니다.
예를 들어 실제 대출금이 1억 원이라면 채권최고액은 1억2천만 원 또는 1억3천만 원 정도로 설정되는 경우가 일반적입니다.
따라서 등기부에 적힌 17억7000만 원이 실제로 남아 있는 빚이라고 단정할 수는 없습니다.
왜 집을 판 사람이 근저당권자가 되었을까?
바로 이번 거래에서 가장 많은 관심을 받은 부분입니다.
일반적인 아파트 거래는 계약금을 지급한 뒤 중도금과 잔금을 모두 지급하고 마지막에 소유권을 이전합니다.
은행 대출을 이용하는 경우에는 은행이 대출금을 지급하면서 근저당권을 설정하게 됩니다.
하지만 이번 거래에서는 은행이 아니라 매도인인 이재명 대통령 부부가 근저당권자가 되었습니다.
부동산 업계에서는 이를 매도인 금융(Seller Financing) 형태로 해석하고 있습니다.
즉, 매수인이 매매대금 일부를 나중에 지급하기로 하고 먼저 소유권을 이전받았으며, 매도인은 아직 받지 못한 금액을 보호하기 위해 해당 아파트에 근저당권을 설정했다는 것입니다.
쉽게 말하면 외상으로 일부 금액을 남겨두고 거래를 진행하면서 담보를 확보한 구조라고 이해하면 됩니다.
이번 거래에서 확인할 수 있는 사실은?
현재 공개된 등기부를 보면 채권최고액은 17억7000만 원으로 설정되어 있습니다.
이 금액은 매매가격 29억 원의 약 61% 수준입니다.
그래서 일각에서는 매매대금 일부가 아직 지급되지 않았을 가능성을 제기하고 있습니다.
다만 여기서 중요한 점은 등기부만으로 실제 계약 내용이나 미지급 금액을 확인할 수는 없다는 것입니다.
등기부에는 근저당권이 설정되었다는 사실만 나타날 뿐,
실제 남은 금액
지급 일정
계약 특약
잔금 지급 방식
등은 공개되지 않습니다.
따라서 채권최고액만으로 구체적인 계약 내용을 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
부동산 거래에서 근저당권이 중요한 이유
아파트를 매매하거나 전세 계약을 할 때 등기부등본을 확인해 보면 근저당권이 설정된 부동산을 자주 볼 수 있습니다.
특히 전세 계약에서는 근저당권 규모에 따라 보증금 회수 위험이 달라질 수 있기 때문에 반드시 확인해야 하는 항목 중 하나입니다.
또한 부동산을 매입할 때도 근저당권이 남아 있는지, 잔금과 동시에 말소되는지 확인하는 것이 안전한 거래의 기본입니다.
이번 사례 역시 특정 인물의 거래를 넘어 부동산 등기부를 읽는 방법과 담보 제도를 이해하는 좋은 사례라고 볼 수 있습니다.
핵심 내용 한눈에 정리
✔ 근저당권은 돈을 받을 권리를 부동산으로 담보하는 제도입니다.
✔ 근저당권이 있다고 해서 집의 소유권이 넘어가는 것은 아닙니다.
✔ 채권최고액은 실제 빚이 아니라 우선 변제받을 수 있는 최대 한도입니다.
✔ 이번 사례에서는 매도인이 자신의 채권을 보호하기 위해 근저당권을 설정한 것으로 해석됩니다.
✔ 실제 미지급 금액이나 계약 조건은 공개되지 않았기 때문에 등기부만으로는 정확한 계약 내용을 알 수 없습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 근저당권이 설정되면 집 주인이 바뀌나요?
아닙니다. 집의 소유권은 매수인에게 있으며, 근저당권자는 담보권만 보유합니다.
Q. 채권최고액과 실제 채무는 같은 의미인가요?
아닙니다. 채권최고액은 원금과 이자, 연체이자, 담보권 실행 비용 등을 포함한 최대 한도이며 실제 채무액보다 높게 설정되는 경우가 많습니다.
Q. 왜 이번 거래에서는 판매자가 근저당권자가 되었나요?
공개된 등기 내용을 기준으로 보면 매도인이 아직 지급받지 못한 매매대금을 담보하기 위해 근저당권을 설정한 형태로 해석됩니다. 다만 실제 계약 조건은 공개되지 않았으므로 세부 내용은 확인할 수 없습니다.
부동산 뉴스를 보다 보면 '근저당권', '채권최고액', '등기부등본' 같은 용어를 자주 접하게 됩니다. 처음에는 어렵게 느껴질 수 있지만 개념만 이해하면 뉴스 속 내용을 훨씬 쉽게 파악할 수 있습니다.
이번 사례 역시 정치적 해석과는 별개로 부동산 거래에서 담보권이 어떻게 활용되는지 이해할 수 있는 사례라는 점에서 의미가 있습니다.
앞으로 부동산 거래를 계획하고 있다면 등기부등본을 확인하는 습관과 함께 근저당권의 의미도 꼭 알아두시길 바랍니다.
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